地王頻現背後： 資本介入拿地仍需警惕風險
時值年末，資本挺近上海樓市的腳步並未放緩。最近的案例是11月25日下午，信達地產以72.99億元競得上海市新江灣城地王，溢價82%。
有分析人士指出，新江灣城地王的保本價起碼達到8.7萬元/平方米，相新竹汽車貸款房貸快速借錢方法信貸年息比10月北京市豐臺區三四環間拍出的7.5萬元/平方米樓板價宅地，並不算貴。
同策咨詢研究中心總監張宏偉表示，新江灣城躍升今年上海市總價新地王的原因在於，競買房企有資金支持且融資成本低；有金融背景的開發商不是按照開發而是按照資產配置的角度來看，如此算來拿下地王的成本仍然合理；一線城市仍然是投資和資產配置的重點城市，這是房企積極回歸導致的結果。
信達地產拿下地王的背後，正是有四大國有資管機構之一信達資產作為其母公司帶來的資金優勢。業內人士分析指出，一線城市今年以來地王頻出，低價越拍越高，而隨著金融資本介入土地市場，地價也必然相應走高。
信達豪奪新江灣城地王
在地王爭奪戰中，央企的優勢不言而喻。
拿下新江灣城地王的信達地產在地產界的產品系列相對低調，與其爭搶到最後的泰禾集團卻以院子系列高端別墅產品蜚聲業內。然而，信達地產在處理母公司信達資產註入的不良資產方面業績斐然。得益於信達資產的金融背景，信達地產更擁有獲取低成本資金的優勢。
新江灣地王是此前終止出讓後重新掛牌的地塊，調整後的方案新增90平方米以下中小套型普通商品住宅建設規模不少於59399.15平方米，套數不少於660套。
中指院數據顯示，今年1-10月新江灣城片區共實現銷售1773套房屋，約32.57萬平方米，同期仍有庫存房屋1214套，庫存面積25.77萬平方米。板塊內庫存基數仍較大、大平層疊加聯排聚集，新地王的規劃調整後未來將要如何打造仍是房企面臨的問題。
據計算，新江灣城地王樓板價49152元/平方米，扣除20%保障房面積後，實際樓板價超過6.1萬/平方米。目前新江灣城地王周邊在售樓盤有：建發璟墅疊加別墅均價約50000元/平方米，尚浦領世在售均價54000元/平方米，盛世禦瓏灣均價58000元/平方米左右。
公開資料顯示，信達地產上一次在上海市場出手，可以追溯到2014年2月，該公司以5.26億元拿下上海、嘉興兩幅宅地。
信達地產此次顯然是有備而來。10月29日，其便公告稱，公司實際控制人信達資產集合瞭旗下包括信達地產、信達資本、聚信通達、信達國際、前海華建等6傢下屬企業，擬設立總規模為51.01億元的深圳信達城市發展基金，其中信達地產出資7億元。基金第一期認繳總規模51.01億元，主要投資於城市更新改造項目、安居型商品房項目、房企並購類項目及區域位置較好的項目。
11月24日，信達地產再度宣佈，為進一步發展金融地產業務，公司同意將第十屆董事會第二次（2014年度）會議中已授權予管理層的40億元私募基金投資額度增加至80億元，投資方向將包含房地產雲林房屋信貸貸款信貸年息基金、房地產信托計劃、產業並購基金、定向增發基金、新股申購基金等。
資本介入拿地仍需警惕風險
資本南下已成趨勢。就在11月25日上海新江灣城的土拍現場，競標的12傢房企包括泰禾、中鐵建、保利、龍湖平安聯合體、中鐵、金茂首開聯合體等。據21世紀經濟報道記者不完全統計顯示，12傢房企當中有超過4傢，即30%以上是總部在北京的房企。
張宏偉指出，北京房企今年以來進入上海樓市者主要分三類，包括金茂等總部在北京的央企；國資旗下公司如金融街；民營企業。前兩者屬於財大氣粗，激進型選手，短期內有看中的地塊都會迅速出手，以求更快進入上海市場。利息怎麼算
來自第三方機構的數據顯示，2015年至今北京土地市場成交的44幅住宅用地中，有77%被央企或國企摘得，隻有10幅為民企摘得；上海同樣如此，在今年成交的39幅住宅用地中，國企拿地占比達56%。此次新江灣城宅地又被央企高價奪得，且再造地王、創下滬上宅地樓板價新紀錄。而央企如此強勢進入一線城市、主宰土地市場的趨勢也將影響未來樓市。雖然高價地並不能完全代表未來市場售價，但“地王”集中出現，未來一線城市房價很難不受到影響，住宅產品豪宅化難以避免。
張宏偉還指出，此外還有很多隱性投資很難做統計。一些大宗交易項目表面上是被房企獲取，實際上有金融機構在背後支持，他們投資房地產的邏輯不同於傳統房地產開發商。並非按照房地產開發節奏拿地，而是按照資產配置的邏輯，未來通過開發、資本運作而獲取收益，這些資本大鱷的融資成本普遍較低，一般選擇投資一線城市，因為這些地區投資回報率更符合預期。
但上海鏈傢市場研究部總監陸騎麟卻對此表示擔憂，他指出上海有不少新開盤是虧本的樓盤，如今二手房也能比一手賣得貴。但獲利空間的培養需要太長時間。
陸騎麟舉例稱，常發地產曾於2009年底買下上海市嘉定新城豪庭國際項目，當年成交樓板價為1.2萬元/平方米，溢價率達425%。2011年限購政策出臺，影響瞭一批新盤，常發豪庭國際也是延期於2012年8月開盤，當時單價定為1.3萬-1.4萬元/平方米，和2009年1.24萬元/平方米的樓板價相差無幾，完全是賠本賣樓。至今該項目單價也沒有超過2萬元/平方米。
本文來源：21世紀經濟報道 作者：劉易斯
新聞來源http://money.163.com/15/1126/05/B9ATLR0R00253B0H.html
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