寶龍地產被迫回歸北上廣

  隨著三四線城市泡沫湧動、危機四伏景象漸顯,一直深耕三四線城市的寶龍地產,開始被迫"回歸北上廣",重新圖謀在一線城市尋得更安全的增長發展。

  似乎是一個輪回,短短兩年間,從2011年開始的二三線城市房地產開發熱就降至冰點,眾多開發商在一輪小城市跑馬圈地、大幹快上風潮之後,又紛紛轉回一線城市,留下的眾多住宅大盤中的星點燈光,龐大綜合體內零星的入住率無不預示著慘淡。開發商因一二線城市限購而紛紛轉戰三四線城市之後卻發現,經歷"大躍進"後的三四線樓市泡沫已經越積越大。

  2011年正是調控政策中限購限貸加碼時期,逃離北上廣深成為一股趨勢,到不限購的廣大三四線城市去成瞭一股潮流。尤其是隨著中國城鎮化的進一步加快,不少三四線城市掀起大規模"造城運動",樓市潛在危機被迅速激發。隨著三四線城市泡沫湧動,回城潮又起,甚至一直深耕三四線城市的寶龍地產也開始試圖放棄一直堅守的三四線陣地。

  擴張後的收縮

  2011年,香港上市的內地房地產開發企業--寶龍地產,發佈瞭未來發展戰略:在中國20座城市擁有35個物業項目,總開發面積超過1000萬平方米;通過標準化開發流程實現快速復制模式;發展戰略上,立足二、三線城市,輻射四線城市,擇機發展一線城市項目並在未來5年內寶龍城市廣場的數量擴張到100個。

  繼2011年起,寶龍地產在三四線城市城市廣場項目密集開業,青島即墨寶龍城市廣場於當年12月24日開業,12月30日,洛陽寶龍城市廣場開業,12月31日,安溪寶龍城市廣場開業,隨後宿遷寶龍城市廣場、青島李滄寶龍城市廣場、安溪寶龍城市廣場密集開業。截至2012年12月31日止,寶龍集團在三四線城市共經營瞭十三傢寶龍城市廣場。

  3月19日,寶龍地產公佈2012年度業績年報。實現租金及物業管理服務收入上升78.9%至5.08億元。截至2012年12月31日止,實現凈利潤22.13億元,但相比2011年35.5億元,大幅下降37.66%。根據公告,截至2012年末,負債總額為237.08億元,同比增長20.96%。

  雖然寶龍集團總裁許華芳在今年3月19日的業績會上對媒體透露,2013年寶龍繼續看好三四線城市商業地產的未來。但從目前來看,比照2011年公佈的100個城市廣場戰略願景,寶龍明顯開始進入收縮期,僅於2012年底前後新增瞭山東蓬萊及上海奉賢兩塊地塊。且據相關人士透露,安溪、宿遷、李滄等寶龍城市廣場招商並不理想,在建項目進展緩慢。

  寶龍集團總裁許華芳隨後向媒體介信貸借款利率貸款全省皆可處理紹,未來,寶龍地產將會繼續集中發展大型、綜合性商業項目。將繼續聚焦於二、三線城市,戰略性進入一二線城市。寶龍地產董事長許健康也於近期表示,北京等一線城市地價較貴、競爭對手比較強,他更看重這些城市未來發展的趨勢地塊,如城鄉結合部的商業發展機會。

  外界普遍認為,寶龍地產高層的這一表態,實際上正式宣佈瞭公司戰略方向的轉換。由此,多年來一直以三四線城市為主要市場的寶龍地產,也加入瞭近期愈演愈烈的房企"回歸北上廣"的風潮。這也從側面印證瞭各界對於目前中國房地產市場可能首先會在較小規模和經濟較為落後的地區首先出現危機的擔憂。



  幾番搖擺

  截至2012年12月31日止,寶龍地產實現凈利潤22.13億元,相比2011年35.5億元,大幅下降37.66%,利潤下滑明顯。這或許是導致寶龍欲進軍一線城市的理由。

  接近寶龍高層的某分析人士認為,畢竟利潤下降後,公司需要有所動作,給投資者一個交代。另一方面,總部在上海的寶龍地產在滬沒有什麼項目,也不利於企業形象的維護。"喊瞭口號就有能量,"該分析人士認為。

  實際上寶龍在2010年就曾欲在滬拿地。但2009年,青島城陽寶龍城市廣場102戶購房者集體狀告寶龍集團要求退房案件,以及其後的該項目長期空城,已經逼迫寶龍開始思索三四線城市的風險,公司這才隨後有瞭進軍上海市場的計劃。當時許華芳曾說,寶龍地產計劃將上海、天津等一線城市的比例增至15%,原有的二三線城市比重將會縮減到60%-70%。

  但是,限購政策在京滬落地,讓寶龍無奈退回原先熟悉的市場。隨後的城鎮化風潮似乎讓寶龍重新發現瞭三四銀行房屋信貸貸慶豐銀行享優貸缺錢急用哪裡汽車貸款線城市中蘊含的機遇,故2011年以來,寶龍再度加碼三四線。從結果來看,2年前的決策雖然為無奈之舉,但也確實下錯瞭籌碼。

  投行券商等研究機構普遍認為,寶龍各地城市廣場項目缺乏真正的優質地塊,所拿地塊大多處於城市新區,加上在三四線不發達地區、建設高密度城市廣場項目本身就是冒進之舉。而缺乏一支專業的商業地產管理團隊,又成為寶龍地產又一個發展瓶頸。

  由於迅速擴張帶來的資金壓力,寶龍地產前幾年一直采用通過物業銷售來回流資金,在近幾年的收入中,物業銷售的占比一直保持在95%以上,租金收入占比極低。以售養租的方式發展城市綜合體模式。但由此帶來的弊病是,散戶管理極其困難,許多城市廣場項目幾乎不存在有效規劃。

  2013年年初,寶龍地產宣佈:該公司及子公司擔保人與德意志銀行、匯豐、美林及蘇格蘭皇傢銀行就發行於2018年到期的2.5億美元11.25%優先票據訂立購買協議。

  根據寶龍地產的公開資料顯示,近年來寶龍地產已經通過發行優先票據進行瞭多次融資,

  其中僅2010-2011年兩年間公司就在資本市場上共進行瞭三次融資,先後融得約28.5億元的資金,這同時也是該新竹貸款代辦信用貸款房貸利率信貸年息公司在三四線城市大舉擴張的一段時間。

  特別是2012年,寶龍地產9月發行的10億港元優先票據,實際上僅獲得瞭9.945億港元的借款,但同時卻是以抵押企業30.24%的股權為代價。當時就有人估算,寶龍地產是以不到兩折的價格抵押瞭控股股東三分之一的股權,足見其資金鏈壓力。

  為獲取穩定及經常性之收入,也因為散售模式的不可持續性,寶龍集團保留及經營購物商場等若幹商業物業供租賃之用。截止2012年12月31日,寶龍集團持有用於投資的物業其建築面積合共約167.8萬平方米,較2011年之面積增加15.4%。投資物業錄得租金收入約人民幣3.2億元,較2011年增加64.6%。寶龍集團在2012年繼續發展其酒店業務,作為長期經常性收入來源。但這部分錢顯然無法與龐大的開發規模相提並論。

  隱藏的危機顯現,銷售乏力空置率不下,由銷售型轉向持有帶來巨大的資金壓力。在這種情勢下,寶龍地產堅守的拓展三四線城市的戰略模式,已經到瞭難以為繼的地步。

  回歸北上廣

  寶龍的問題顯然並不是一傢獨有,即使是住宅市場,三四線城市的存量已經達天文數字,有一份調查報告表明,包括唐山、揚州、中山、蕪湖、連雲港等大量三四線城市在過去幾年土地供給極度膨脹,與商品房實際消化速度形成巨大差距。

  報告以邯鄲為例,該市是河北省三線城市,目前當地在售和預售的房產共約3480萬平方米。按照人均居住面積31.6平方米計算,邯鄲在售與預售樓盤至少可以容納100萬人以上。而當地非農人口樂觀估計也不足160萬人。如果考慮到2012年當地新建樓盤建築面積,邯鄲在售與預售房面積至少可以容納130萬人以上。而當地2011年全年樓盤銷售總面積僅355萬平方米,以此測算,在建與在售樓盤至少需要消化10年。

  在經歷瞭三四線發展高峰後,許多涉足其中的地產商都感到錢緊,且業績增長明顯放緩,保利地產董事長餘英在微博上表示,"一線城市是房企必爭之地,去年銷售業績下降的房企都是被三四線城市拖累的。"

  標桿房企的動作或可說明一切。恒大地產曾經在三四線城市廣泛佈局,但在2012年11月,恒大地產主席許傢印坦言,受調控政策影響,三四線城市營運環境困難,該集團不得不改變策略,全力轉戰二線城市。

  不僅如此,從2012年開始,保利地產共在13個城市拿地,其中位處三四線城市的地塊僅為2個。金地集團則在5個城市有購地動作,全部集中在此前已有進入的一二線城市。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-31/11082237557.shtml


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